İntifa Hakkı Nedir ve Tapuda Nasıl Kurulur?

İntifa hakkı nedir?

İntifa hakkı, bir malın mülkiyeti başka kişide kalırken o malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisinin belirli bir kişiye bırakılmasını sağlayan sınırlı ayni haktır. Taşınmazlarda en sık görülen sonuç, tapuda malik olarak başka bir kişinin görünmesine rağmen intifa hakkı sahibinin taşınmazı kullanabilmesi ve kural olarak ekonomik yararlarından faydalanabilmesidir.

Türk Medeni Kanunu, intifa hakkının taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabileceğini kabul eder. Taşınmaz söz konusu olduğunda hak tapu kütüğüne tescil edilerek kurulur. Bu nedenle intifa hakkı yalnız taraflar arasındaki bir kullanım anlaşması değildir. Tescil edildiğinde taşınmaz üzerinde ayni hak niteliği kazanır ve sonraki mülkiyet değişikliklerinde de önemini korur.

Örneğin bir kişi taşınmazın çıplak mülkiyetini başka bir kişiye devredip yaşamı boyunca intifa hakkını üzerinde tutabilir. Böyle bir yapıda mülkiyet ile kullanım ve yararlanma yetkisi ayrılmış olur. Bu ayrım özellikle aile içi devirlerde, miras planlamasında ve taşınmazın kullanımının korunmak istendiği işlemlerde gündeme gelebilir.

Çıplak mülkiyet ile intifa hakkı arasındaki fark nedir?

Çıplak mülkiyet, üzerinde intifa hakkı bulunan bir maldaki mülkiyet hakkını ifade eder. Malik tapuda mülkiyet sahibi olmaya devam eder ancak intifa devam ettiği sürece kullanma ve yararlanma yetkileri intifa hakkıyla sınırlandırılmıştır. İntifa hakkı sahibi ise malik değildir, buna karşılık kanunun ve kurulan hakkın kapsamı içinde malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkisine sahiptir.

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet, tapu kaydı ve sınırlı ayni hakların birlikte değerlendirilmesi gayrimenkul hukuku kapsamında ele alınan konulardandır. Özellikle devir yapılacaksa yalnız tapuda kimin malik olduğuna değil, intifa hakkının kapsamına ve devam edip etmediğine de bakılmalıdır.

Tapuda intifa hakkı nasıl kurulur?

Taşınmaz üzerinde intifa hakkı kurulması için geçerli bir hukuki sebep ve tapu kütüğüne tescil gerekir. Tarafların yalnız kendi aralarında yazılı bir belge düzenlemesi, taşınmaz üzerinde tescille kurulması gereken intifa hakkının yerine geçmez. İşlemin tapu sürecinde resmi biçimde tamamlanması gerekir.

1. İşlemin kapsamı belirlenir. İntifa hakkının taşınmazın tamamı veya hukuken mümkün olan belirli payı üzerinde kurulup kurulmayacağı, bedelli ya da bedelsiz olup olmadığı ve varsa süresi netleştirilir.
2. Başvuru yapılır. Malik ile lehine intifa hakkı kurulacak kişinin bilgileri ve işlemin dayanağı sunulur. Temsil yoluyla işlem yapılacaksa temsil yetkisini gösteren belge gerekir.
3. Resmi işlem hazırlanır. Tapu işleminde taraf iradeleri ve intifa hakkının kapsamı resmi işlem belgelerine yansıtılır.
4. Tescil tamamlanır. İntifa hakkı tapu kütüğüne işlendiğinde taşınmaz üzerinde ayni hak olarak kurulur.

Güncel tapu işlem rehberlerinde intifa hakkı işlemi için tarafların kimlik bilgileri, varsa temsil belgesi, emlak vergi değeri bilgisi ve mevcutsa tapu senedi gibi belgeler yer almaktadır. Zorunlu deprem sigortasına tabi bina ve bağımsız bölümlerde poliçe bilgisinin de işlem bakımından kontrol edilmesi gerekebilir. Bazı bilgiler elektronik sistemlerden alınabildiği için her işlemde aynı belgenin fiziksel olarak sunulması gerekmeyebilir.

İşlemin hukuki sebebine göre ek belge istenmesi mümkündür. Bu nedenle özellikle mahkeme kararı, miras ilişkisi, tüzel kişi işlemi veya temsil söz konusuysa başvurudan önce belge listesi güncel uygulamaya göre teyit edilmelidir. Tapu harcı ve hizmet bedeli de işlemin bedelli veya bedelsiz olması gibi özelliklere göre değişebildiğinden sabit bir rakam üzerinden hareket edilmemelidir.

İntifa hakkı sahibinin hak ve yükümlülükleri nelerdir?

İntifa hakkı sahibi yalnız kullanma yetkisine sahip değildir. Hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkileri de bulunur. Buna karşılık bu yetkileri kullanırken malın niteliğini koruyacak şekilde özen göstermek zorundadır.

• Kiraya verme: Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa ve hakkın kişisel olarak kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa intifa hakkının kullanılması başkasına bırakılabilir. Taşınmazın kiraya verilmesi de bu kullanım ve yararlanma yetkisiyle bağlantılıdır.
• Gelirlerden yararlanma: İntifa hakkı sahibi, hakkın devam ettiği dönemde taşınmazın olağan gelirlerinden yararlanabilir.
• Olağan bakım: Malın korunması ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenilemeler intifa hakkı sahibinin yükümlülükleri arasındadır. Daha önemli işler gerekiyorsa malike bildirim yapılması gerekir.
• Bakım ve işletme giderleri: Olağan bakım ve işletme giderleri intifa süresince kural olarak intifa hakkı sahibine aittir.
• Vergi ve resimler: İntifa konusu mala ilişkin vergi ve resimler de kanundaki düzenleme çerçevesinde intifa süresince intifa hakkı sahibine yüklenmiştir. Somut verginin kimden tahsil edileceği ayrıca ilgili vergi düzenlemesine göre değerlendirilmelidir.

Malik de tamamen yetkisiz değildir. Taşınmazın hukuka aykırı veya niteliğine uygun düşmeyen şekilde kullanılmasına itiraz edebilir. Bu nedenle intifa hakkı geniş bir yararlanma yetkisi verse de taşınmazı sınırsız biçimde değiştirme veya mülkiyet hakkını etkisiz hale getirme yetkisi vermez.

İntifa hakkı nasıl sona erer?

İntifa hakkının sona erme biçimi, hakkın nasıl kurulduğuna ve hak sahibinin niteliğine göre değişebilir. Taşınmazlarda sona erme sebebi doğduğunda tapu kaydındaki intifa hakkının terkin edilmesi de uygulamada önem taşır.

• Ölüm: Gerçek kişi lehine kurulmuş intifa hakkı hak sahibinin ölümüyle sona erer. Hak mirasçılara intikal etmez. Tapu kaydındaki intifa hakkının terkin işlemiyle kaldırılması gerekir.
• Sürenin dolması: İntifa hakkı belirli bir süreyle kurulmuşsa sürenin sona ermesi terkin talebine dayanak oluşturur.
• Feragat: Hak sahibi intifa hakkından vazgeçebilir. Taşınmaz bakımından feragatin tapu kaydına yansıtılması ve terkin işleminin tamamlanması gerekir.
• Konunun ortadan kalkması: Hakkın konusu tamamen yok olursa intifa hakkı da sona erebilir. Kanuni intifa hakkının sebebinin ortadan kalkması da ayrıca sona erme sonucunu doğurabilir.

Ölüm veya süre dolması gibi bir sebebin ortaya çıkması, tapu kaydının kendiliğinden her zaman fiilen güncellenmiş olduğu anlamına gelmez. Sonraki satış veya devirlerde kayıt sorunuyla karşılaşmamak için terkin işleminin tamamlanıp tamamlanmadığı kontrol edilmelidir.

İntifa hakkı olan taşınmaz satılabilir mi?

Evet. Üzerinde intifa hakkı bulunan bir taşınmazın çıplak mülkiyeti satılabilir. Satış, mevcut intifa hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Alıcı, tapuda devam eden intifa hakkıyla sınırlı mülkiyeti devralır ve intifa hakkı sona erene ya da usulüne uygun şekilde terkin edilene kadar bu sınırlamaya katlanır.

Bu nedenle satış sözleşmesinde ve tapu işleminde hangi hakkın devredildiği açık biçimde anlaşılmalıdır. Tarafların amacı taşınmazın intifa yükünden arındırılmış tam mülkiyetini devretmekse mevcut intifa hakkının sona erdirilmesi ve tapu kaydından kaldırılması ayrıca ele alınmalıdır. İntifa hakkı korunarak yalnız çıplak mülkiyet devredilecekse alıcının kullanım ve yararlanma yetkilerinin intifa hakkı nedeniyle sınırlı olacağı dikkate alınmalıdır.

Özellikle aile içi devir, miras paylaşımı veya uzun süreli kullanım planı bulunan taşınmazlarda işlem öncesinde tapu kaydının, hakkın kuruluş sebebinin ve varsa süre veya kullanım koşullarının birlikte incelenmesi, sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkların hukuki niteliğini daha baştan görünür hale getirir.

Bu içerik genel hukuki bilgi amacı taşır. Somut bir taşınmazdaki intifa hakkının kapsamı ve yapılacak işlemin sonuçları, tapu kaydı ile hakkın kuruluş belgeleri birlikte değerlendirilerek belirlenir.