Kiracıya İhtarname Nasıl Çekilir ve Hangi Durumlarda Gerekir?

Kiracıya ihtarname nedir?

Kiracıya ihtarname, kiraya verenin kira borcu, tahliye talebi veya kira sözleşmesine aykırılık konusunda kiracıya yaptığı ispatlanabilir yazılı bildirimdir. İhtarnameyle kiracıya hangi yükümlülüğünü yerine getirmesi gerektiği açıklanır, gerektiğinde kanuni süre tanınır ve yükümlülüğün yerine getirilmemesinin hukuki sonuçları bildirilir.

Kiracıya ihtarname nasıl çekilir? Kiraya veren, ihtar nedenini ve taleplerini içeren yazılı metni hazırlayarak noter aracılığıyla kiracıya gönderebilir. Noter, bildirimin içeriğinin ve gönderim işleminin belgelendirilmesini sağlar. Ancak her kira uyuşmazlığında noter ihtarnamesi zorunlu değildir. Önemli olan, ilgili kanunun aradığı yazılı bildirim şartının karşılanması ve bildirimin kiracıya ulaştığının ispatlanabilmesidir.

İhtarname gönderilmesi, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez veya kiracının doğrudan tahliyesini sağlamaz. Hukuki sonuç, ihtarın nedenine, içeriğine, tebliğ tarihine ve Türk Borçlar Kanunu’ndaki koşullara bağlıdır. Bu nedenle ihtarın yalnızca gönderilmesi değil, doğru hukuki sebebe dayanması da gerekir.

Hangi durumlarda kiracıya ihtarname çekilir?

Kiracıya ihtarname çekilmesini gerektiren başlıca durumlar, kira bedelinin ödenmemesi, aynı kira döneminde tekrarlanan ödeme gecikmeleri, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılması ve kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin bildirimlerdir. Her ihtar aynı sonucu doğurmaz. Kira sözleşmesindeki hükümler ile kanuni düzenlemeler birlikte değerlendirilmelidir. Bu değerlendirmede gayrimenkul avukatı desteği, uygulanacak hukuki yolun ve gerekli bildirimlerin belirlenmesi bakımından önem taşıyabilir.

Ödenmeyen kira bedeli için ihtarname

Kiracı, ödeme zamanı gelmiş kira bedelini veya ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri karşılamadığında kiraya veren yazılı ihtarda bulunabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre kiracıya ödeme için süre verilir ve bu sürede ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshedilebileceği bildirilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az 30 gün süre tanınmalıdır. Diğer kira ilişkilerinde kanuni asgari süre farklıdır. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Bu nedenle ihtarnamede ödeme için tanınan sürenin ve ödeme yapılmamasının sonucunun açıkça belirtilmesi gerekir.

Kiracı belirtilen süre içinde borcunu tamamen öderse, yalnızca bu ödeme temerrüdüne dayanılarak fesih yoluna gidilmesinin koşulları ortadan kalkabilir. Bununla birlikte ödeme gecikmesinin iki haklı ihtar bakımından sonuç doğurup doğurmadığı ayrıca değerlendirilir.

Bir kira yılında iki haklı ihtar

Kiracı, kira bedelini zamanında ödemediği için aynı kira yılı içerisinde iki ayrı haklı yazılı ihtara neden olmuşsa belirli koşullarda tahliye davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen bu yol, ödeme temerrüdü nedeniyle sözleşmenin feshedilmesinden farklıdır.

İki haklı ihtarın oluşması için ihtarların gerçekten ödenmemiş ve muaccel hale gelmiş kira borçlarına dayanması gerekir. Bir yıllık veya daha uzun süreli sözleşmelerde ilgili kira yılı esas alınır. Kiracının haklı ihtarı aldıktan sonra ödeme yapması, ihtarın iki haklı ihtar bakımından etkisini her durumda ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle kiraya verenin ihtar tarihlerini, kira borçlarının hangi aylara ait olduğunu ve ödeme kayıtlarını birlikte incelemesi gerekir. İki haklı ihtara dayalı tahliye davası, kanunda belirtilen kira süresi veya ilgili kira yılı sonunda öngörülen bir aylık dava açma süresine tabidir. İki ihtarın bulunması tek başına otomatik tahliye anlamına gelmez.

Sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle ihtarname

Kiracının taşınmazı sözleşmeye aykırı kullanması, özen yükümlülüğünü ihlal etmesi veya komşulara karşı yükümlülüklerine aykırı davranması da yazılı ihtara konu olabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi, kiracının kiralananı özenle kullanmasını ve komşulara gerekli saygıyı göstermesini öngörür.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kural olarak aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süre vermeli ve aksi halde sözleşmeyi feshedebileceğini yazılı olarak bildirmelidir. Ancak kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, süre tanınmasının yararsız olması veya aykırılığın kanunda belirtilen kişiler açısından çekilmez hale gelmesi gibi durumlarda önceden süre verilmeden yazılı fesih bildirimi yapılabilmesi mümkündür.

İhtarda aykırılığın somut biçimde tanımlanması önemlidir. Yalnızca kiracının sözleşmeye uymadığını belirtmek yerine hangi davranışın hangi yükümlülüğe aykırı olduğu açıklanmalıdır.

Kira artışı için yazılı bildirim

Kira bedelinin yeniden belirlenmesi konusunda da kiracıya yazılı bildirim gönderilebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre kira tespit davasında belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi, sözleşmedeki artış hükmüne veya kanunda düzenlenen dava ve bildirim koşullarına bağlıdır.

Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunmayan durumlarda, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce yazılı artış bildirimi yapılması, sonraki kira dönemi sonuna kadar açılacak tespit davasının yeni dönemin başlangıcından itibaren sonuç doğurması bakımından önem taşıyabilir. Kanundaki diğer koşulların da sağlanması gerekir.

Kiraya verenin tek taraflı ihtarname göndermesi, kira bedelini istediği miktara yükseltmesine olanak tanımaz. Kira artışında kanuni sınırlar ve kira tespitine ilişkin hükümler uygulanır.

Noterden kiracıya ihtarname nasıl çekilir?

Noterden kiracıya ihtarname çekme işlemi, ihtar metninin hazırlanması ve noter aracılığıyla muhataba gönderilmesiyle gerçekleştirilir. Kiraya veren, işlemi kendisi yapabileceği gibi usulüne uygun yetkilendirdiği avukatı aracılığıyla da yürütebilir.

İşlem genel olarak şu aşamalardan oluşur:

1. İhtar nedeninin belirlenmesi: Ödenmeyen kira, sözleşmeye aykırılık veya kira artışı bildirimi gibi hukuki neden açıkça tespit edilir.
2. Belgelerin incelenmesi: Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, önceki yazışmalar ve ilgili diğer belgeler değerlendirilir.
3. Metnin hazırlanması: Kiracıdan talep edilen işlem, hukuki gerekçe ve gerekiyorsa tanınan süre yazılır.
4. Notere başvurulması: Hazırlanan ihtarname ve gerekli kimlik veya temsil belgeleriyle noterlikte gönderim işlemi gerçekleştirilir.
5. Tebligatın takip edilmesi: İhtarnamenin kiracıya hangi tarihte tebliğ edildiği ve tebligatın sonucu kontrol edilir.
6. Belgelerin saklanması: İhtarname örneği, tebliğ belgesi ve ilgili kayıtlar olası uyuşmazlıklar için muhafaza edilir.

Kiracıya ihtarname nereden çekilir sorusunun uygulamadaki yanıtı çoğunlukla noterliktir. Noter aracılığıyla gönderim, ihtarın içeriğini ve tebligat sürecini belgelendirmeye yardımcı olur. Bununla birlikte yazılı bildirim şartını karşılayan ve teslimi ispatlanabilen diğer hukuken geçerli yöntemler de somut duruma göre kullanılabilir.

İhtarnamenin düzenlenme tarihi ile kiracıya tebliğ edildiği tarih aynı olmak zorunda değildir. Kanuni sürenin başlangıcı ve bazı hukuki sonuçlar bakımından tebliğ tarihi belirleyicidir. Yanlış adrese gönderilen veya usulüne uygun tebliğ edilemeyen ihtarnameler, sonraki işlemlerde uyuşmazlık yaratabilir.

Kiracıya gönderilen ihtarnamede neler bulunmalıdır?

İhtarname, kiracının hangi borç veya davranış nedeniyle uyarıldığını anlayabileceği açıklıkta hazırlanmalıdır. Özellikle ödeme talebine dayalı ihtarlarda borcun hangi dönemlere ait olduğu ve ne şekilde hesaplandığı belirtilmelidir.

İhtarnamede bulunması gereken temel bilgiler şunlardır:

1. Kiraya verenin adı, soyadı veya unvanı ve gerekli adres bilgileri.
2. Kiracının adı, soyadı veya unvanı ve tebligata elverişli adresi.
3. Kiralanan taşınmazın açık adresi.
4. Kira ilişkisinin ve ihtar nedeninin açıklaması.
5. Ödenmemiş kira borcu varsa ilgili kira dönemleri ve talep edilen tutarlar.
6. Kiracıdan yerine getirmesi istenen yükümlülük.
7. Kanunen gerekli durumlarda tanınan ödeme veya aykırılığı giderme süresi.
8. Yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde başvurulabilecek hukuki yolun açıklaması.

Ödeme ihtarında kira asıl alacağı ile talep edilen diğer kalemlerin birbirinden ayrılması, borcun anlaşılmasını kolaylaştırır. Daha önce yapılan ödemeler de dikkate alınmalıdır. Ödenmiş bir borcun yeniden talep edilmesi, ihtarın haklılığına ilişkin uyuşmazlık doğurabilir.

Büromuzda kira ilişkisinden kaynaklanan bildirimler değerlendirilirken ihtarın hukuki nedeni, sözleşme hükümleri, ödeme belgeleri ve tebliğ koşulları birlikte ele alınır. Amaç, taleplerin ve bunlara bağlanan hukuki sonuçların açık biçimde ortaya konulmasıdır.

İhtara rağmen ödeme yapılmazsa ne olur?

Kiracı, usulüne uygun ödeme ihtarına rağmen kendisine tanınan kanuni süre içinde kira borcunu ödemezse kiraya veren, koşulları oluştuğunda sözleşmenin feshi ve tahliye için hukuki yollara başvurabilir. Ödenmeyen kira alacağının tahsili amacıyla icra takibi yapılması da mümkündür. Kira alacağı ve tahliye talebinin birlikte ileri sürülebildiği ilamsız icra yolunda, kiracıya gönderilen tahliye ihtarlı ödeme emrinin kendine özgü itiraz ve ödeme süreleri bulunur. Tahliye kendiliğinden gerçekleşmez; ilgili takip veya yargılama koşullarının yerine getirilmesi gerekir. Bu aşamada sancaktepe icra avukatı kapsamında yürütülen hukuki değerlendirmelerde kira borcunun dayanağı, ödeme kayıtları ve takip şartları incelenebilir. Ayrıca kira ilişkisinden doğan davalarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna saklı kalmak üzere, dava öncesi zorunlu arabuluculuk hükümleri dikkate alınmalıdır.

İhtarname ile tahliye taahhütnamesinin farkı nedir?

İhtarname, kiraya verenin kiracıya yönelttiği yazılı bildirimdir. tahliye taahhütnamesi ise kiracının, kanuni geçerlilik koşulları altında taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. İhtarname borcun ödenmesini, aykırılığın giderilmesini veya başka bir hukuki talebi içerebilirken tahliye taahhüdünün konusu belirlenen tarihte taşınmazın boşaltılmasıdır. Geçerli tahliye taahhüdüne rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde öngörülen süre ve koşullar dahilinde icra veya dava yoluna başvurabilir. Dolayısıyla kiracıya ihtarname gönderilmesi, tahliye taahhüdü alınmasıyla aynı hukuki sonucu doğurmaz.